福田房屋被征收，深圳国有土地上的房子补偿按什么标准算？先补偿后搬迁靠谱吗？

先说背景。国有土地上房屋征收，管它的是国家层面的一部条例加深圳本地的一部政府规章：《国有土地上房屋征收与补偿条例》（2011年1月21日国务院令第590号公布施行）和《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（2013年3月18日市政府令第248号发布，2016年12月23日第292号修改，2022年3月3日第342号修正）。福田、罗湖这些老城区里的房子，只要走的是"征收"程序，基本都在这套规则里。

一、补偿款到底有哪几笔？别只盯着"房子钱"

590号条例第十七条、342号办法第二十三条讲得一样明白，补偿一共三笔：

• 被征收房屋价值的补偿——注意，深圳明确包含已经取得的合法国有土地使用权的价值；
• 因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；
• 因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

搬迁费、临时安置费、停产停业损失怎么算，深圳写进了342号办法的附件《深圳市房屋征收补偿规则》：搬迁费按建筑面积算，住宅、厂房、办公每平方米40元，商业每平方米60元；选货币补偿的，给3个月市场租金的临时安置费；经营用房停产停业，能给6个月税后利润，或者按同类房屋市场租金给6个月。谈补偿的时候，很多人只盯着房款，搬迁费、停产停业损失被漏掉或者被压掉一大截，这种单子我见过不少。

二、房子按什么标准算？"类似房地产市场价格"怎么理解

590号条例第十九条：对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。342号办法第二十六条还多补了一层：住宅房屋选货币补偿，如果评估出来的补偿价格低于产权调换情况下所有产权调换房屋的平均市场评估价格，差额要作为置业补助补给你。

价格不是征收方说了算，是由有资质的房地产价格评估机构依法评估确定。深圳还规定了异议通道：对评估结果有异议，自收到评估报告之日起10日内书面申请复核；对复核结果仍有异议，10日内向深圳市房地产评估专家委员会申请技术鉴定（342号办法第五十九条至第六十一条）。另外，分户初步评估结果要向被征收人公示，公示期不得少于7日（342号办法第五十六条）。评估环节出问题，比如不给你看报告、不让你参与选评估机构，后面补偿决定可能整个被撤销。

三、货币补偿还是产权调换，能自己选吗？

能。590号条例第二十一条写得清楚：被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。342号办法第二十四条也给了住宅房屋三种选法：货币补偿、产权调换，或者两个结合。非住宅房屋和房屋以外的构筑物，原则上走货币补偿。

选产权调换的，差价结算按342号办法第二十五条：调换房屋套内面积超过被征收房屋的，超出部分按市场评估价结算差价；反过来，被征收房屋评估价高于调换房屋的，按差额结算。还有一条对老城区很关键——590号条例第二十一条规定，因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，应当提供改建地段或者就近地段的房屋。也就是说，不能把你往老远的地方一安置了事。

四、"先补偿、后搬迁"啥意思？补偿没谈拢，能强拆吗？

590号条例第二十七条和342号办法第四十八条都写着：实施房屋征收应当先补偿、后搬迁；任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。翻译成大白话：补偿协议没签、补偿款没到位，你完全可以不搬，这是法律给的权利，不是什么"钉子户"。

那谈不拢怎么办？程序是这么走的：签约期限内达不成补偿协议，政府按补偿方案作出补偿决定并公告（342号办法第四十六条）；被征收人对补偿决定不服，可以申请行政复议或者提起行政诉讼（590号条例第二十六条）；只有在法定期限内既不复议、也不起诉、又不搬迁的，政府才能依法申请人民法院强制执行——深圳明确是法定起诉期限届满之日起3个月内申请（342号办法第四十九条）。

所以，合法的路只有一条：法院强制执行。直接组织人强拆、断水断电逼你搬，都是违法的。真遇到违法强拆，别慌，第一时间拍视频、报警、固定现场证据，把强拆的时间、人员、车辆都记下来，尽快找律师介入维权。

五、谈不拢，这几条维权路都走得通

• 对征收决定不服：可以依法申请行政复议，也可以提起行政诉讼（590号条例第十四条、342号办法第七十一条）；
• 对补偿决定不服：同样可以申请行政复议或者提起行政诉讼（590号条例第二十六条、342号办法第七十一条）；
• 对评估结果有异议：复核评估 → 评估专家委员会技术鉴定（342号办法第五十九条至第六十一条）；
• 对补偿方案有意见：深圳要求方案征求意见期限不少于30日；旧城区改建、城市更新征收中，占房屋总建筑面积1/2以上且占所有权人数1/2以上的被征收人认为方案不符合规定的，政府应当组织听证（342号办法第十五条、第十六条）。

时间节点一定要盯住。复议、诉讼都有法定期限，过了期限再想翻，成本就高多了。方案公告那30天，是你提书面意见、申请听证的窗口，错过就难补。

写在最后

深圳国有土地上房屋征收和农村集体土地征收是两套程序。这篇讲的是前者——590号条例加342号办法这套；农村集体土地征收怎么算补偿，深汕那边的区片综合地价是怎么回事，可以看这篇《深圳农村征地补偿有哪几笔》。

房子征收是大事，差的往往不是政策，而是当事人看不懂文件、错过了期限。如果你家房子正面临征收，建议先把这几样准备好：房屋征收决定公告、征收补偿方案、房本、评估报告。拿不准哪一项算少了，可以先打热线问问，我们帮你对着文件逐项核对，测算补偿差额，再决定下一步怎么走。

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